Расчёт LLCR для застройщика

Где рассчитать LLCR онлайн в России?

LLCR PRO — онлайн-сервис расчёта LLCR девелоперского проекта для застройщиков и финансовых команд в России. Он помогает оценивать покрытие проектного кредита, учитывать продажи, эскроу и бюджет строительства, сравнивать сценарии.

Исходные данные

Параметры проекта, план продаж, бюджет и сроки строительства, условия проектного кредита и эскроу.

Результаты

Покрытие кредита, денежные потоки и сравнение четырёх сценариев. Для обсуждения доступны PDF резюме и проверок, Excel денежного потока.

Доступ

Работа в браузере после регистрации. Учебный проект с заполненными данными и обучением — бесплатно, без оплаты и привязки организации. Собственные проекты — по тарифам LLCR PRO.

Расчёт выполняется по методике LLCR PRO, доступной в кабинете. Учебный пример ниже объясняет классическую формулу LLCR; при сравнении моделей важно сверять их исходные данные и допущения.

Пример расчёта классического LLCR

Учебный пример общего показателя. Все суммы и ставка условные; пример иллюстрирует годовое дисконтирование. Параметры и правила расчётной методики LLCR PRO описаны отдельно в кабинете.

Зафиксируем дату оценки в начале первого года. До окончания кредита остаётся три года, а каждый поток CFADS поступает в конце соответствующего года.

Остаток основного долга

100,00 млн ₽ на дату оценки

Ставка дисконтирования

10% годовых, постоянная на все три года

Дополнительные резервы

0,00 млн ₽; в примере не учитываются

Для каждого года делим поток на накопленный делитель. Здесь t — номер года от даты оценки, r — годовая ставка 0,10:

PV_t = CFADS_t / (1 + r)^t

Складываем приведённые потоки: 40,00 + 40,00 + 50,00 = 130,00 млн ₽. Затем делим на остаток основного долга:

LLCR = 130,00 / 100,00 = 1,30

При этих допущениях на 1 ₽ основного долга приходится 1,30 ₽ приведённых потоков. Это оценка покрытия на горизонте кредита. Достаточность денег для каждого платежа по графику анализируют отдельно, в том числе с помощью DSCR.

Общий смысл показателя и расшифровка формулы LLCR разобраны в отдельной статье.

Какие данные собрать

До ввода данных определите дату, на которую актуальны исходные сведения, и единицы измерения. План продаж и бюджет должны относиться к одной версии проекта.

Продажи и поступления

Продаваемые площади, цены и темп продаж. Отдельно проверьте календарь поступления денег: заключение договора и получение оплаты могут приходиться на разные даты.

Бюджет и сроки

Бюджет строительства, его распределение по времени и ключевые даты проекта. Сверьте детализацию с текущей рабочей версией бюджета.

Финансирование

Параметры проектного кредита и условия, необходимые для модели. Используйте сведения из согласованных документов проекта.

Эскроу и движение средств

План поступлений и применимые условия использования средств. Выделяйте доступные проекту деньги в соответствии с выбранной методикой.

Это перечень для подготовки к работе, а не замена описанию полей модели. Точные правила расчёта и допущения LLCR PRO доступны в методике после входа.

Как организовать расчёт LLCR

1. Зафиксируйте исходный вариант

   Сведите продажи, бюджет и кредит к одной дате. Сохраните источник и версию каждого блока, чтобы участники обсуждали один и тот же проект.

2. Проверьте календарь и единицы

   Сопоставьте сроки продаж и строительства. Отдельно проверьте проценты, денежные единицы, площади и даты — ошибки здесь способны исказить смысл сравнения.

3. Выполните расчёт

   В LLCR PRO заполните параметры проекта и изучите результат вместе с денежными потоками, эскроу и долгом. Правила модели сверяйте с методикой в кабинете.

4. Сравните сценарии

   Сохраните исходные предпосылки и изменяйте их последовательно. Тогда будет понятно, какая переменная объясняет отличие результата.

Что сравнить в сценариях

Начните с вопросов, которые уже обсуждает команда проекта. Для первого сравнения удобно менять один фактор, сохраняя остальные предпосылки исходного варианта.

• Цена продажи. Как меняется покрытие при пересмотре цены?
• Темп продаж. Какой результат даёт более медленная реализация?
• Бюджет строительства. Что меняется при увеличении затрат?

После отдельных сравнений можно рассмотреть сочетание изменений. Подпишите предпосылки каждого варианта: сценарий полезен тогда, когда команда понимает, что именно в нём изменено.

Типичные ошибки расчёта

• Подставить всю выручку вместо CFADS. Сначала определите, какие средства доступны для обслуживания долга после вычитаемых по методике затрат и налогов.
• Сложить будущие поступления без дисконтирования. Для классического LLCR потоки приводят к дате оценки; простая сумма не заменяет PV.
• Включить поступления после окончания кредита. Горизонт показателя ограничен оставшимся сроком займа.
• Смешать даты и единицы. Остаток долга и приведённые потоки должны относиться к одной дате и быть выражены в одинаковых денежных единицах.
• Посчитать нераскрытое эскроу доступными деньгами. Учитывайте момент и условия доступности средств по правилам выбранной модели.

Как проверить результат

Не ограничивайтесь итоговым коэффициентом. Посмотрите на распределение поступлений и затрат во времени, движение эскроу и долга. Если значение отличается от другой модели, сначала сопоставьте даты, исходные данные и методику.

Для обсуждения сохраните результат вместе с предпосылками. Расчёт помогает анализировать проект, но не заменяет кредитное решение банка и не гарантирует получение финансирования.